Kilka miesięcy temu Krzysztof Lipiński został wyznaczony przez Sąd, jako nadzorca sądowy w przyspieszonym postępowaniu układowym jednego z największych deweloperów na rynku trójmiejskim. Jako kancelaria nadzorujemy postępowania dwóch spółek z grupy SEMEKO. Można rzec, iż kurz nieco opadł po otwarciu postępowań. Pora zatem na podzielenie się z Państwem kilkoma refleksjami o zagadnieniu jakim jest restrukturyzacja dewelopera.
Spis treści
Restrukturyzacja dewelopera – jak przenieść prawa własności do lokali na nabywców?
Restrukturyzacja dewelopera została w ustawie Prawo restrukturyzacyjne wyodrębniona w oddzielnym tytule. Przyświeca jej bowiem cel, jakim jest przeniesienie praw własności do lokali na nabywców. Co więcej zazwyczaj są to skomplikowane postępowania. Z tego względu ustawodawca zdecydował się na umieszczenie dodatkowych wytycznych co do postępowań restrukturyzacyjnych deweloperów. W ostatnich miesiącach Sąd restrukturyzacyjny w Gdańsku wyznaczył Krzysztofa Lipińskiego na nadzorcę sądowego w dwóch postępowaniach restrukturyzacyjnych deweloperów. Jedno dotyczy spółki matki, drugie zaś spółki córki funkcjonującej w ramach grupy spółek. Postępowania te są ze sobą wzajemnie powiązane, zaś spółka matka ma ponad 300 wierzycieli z kwotą wierzytelności ponad 350 mln zł. W tym artykule omówimy zatem niektóre praktyczne kwestie z zakresu restrukturyzacji spółki prowadzącej działalność deweloperską.
Chcesz dowiedzieć się więcej o restrukturyzacji dewelopera?
Skontaktuj się z nami - 58 352 1343 i sprawdź jak działamy.
KontaktCel postępowania w restrukturyzacji dewelopera
Celem postępowania restrukturyzacyjnego jest co do zasady uniknięcie ogłoszenia upadłości przez dłużnika. W przypadku restrukturyzacji dewelopera ustawodawca nakazuje prowadzenie postępowania w taki sposób, aby przenieść na nabywców prawa własności do lokali. Nabywcy lokali są zatem uprzywilejowani i działania w ramach postępowania restrukturyzacyjnego powinny zmierzać do dokończenia budowy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.
Rodzaje wierzytelności objętych układem w postępowaniu restrukturyzacyjnym dewelopera
Układem objęte są wierzytelności pieniężne oraz niepieniężne. W postępowaniu restrukturyzacyjnym dewelopera mogą występować następujące rodzaje zobowiązań pieniężnych objętych układem:
- zobowiązania handlowe z tytułu zawartych umów z podwykonawcami i dostawcami,
- zobowiązania wobec banków, inwestorów, leasingodawców, faktorów,
- roszczenia pracowników z tytułu nieuregulowanych wynagrodzeń (nie są objęte układem, chyba że pracownik wyrazi na to zgodę),
- niezapłacone daniny publicznoprawne (podatki lokalne, VAT, CIT, składki ZUS, PFRON, etc.),
- zobowiązania wobec nabywców lokali z tytułu odszkodowania za niewydanie lokalu w ustalonym terminie,
- roszczenia o przeniesienie praw własności do lokali na ich nabywców,
- roszczenia z umów o przeniesienie praw własności do komórek lokatorskich i miejsc postojowych.
Jakie wierzytelności z umów wzajemnych objęte są układem?
Wierzytelności wobec dłużnika wynikające z umowy wzajemnej, która nie została wykonana w całości lub części przed dniem otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego, są objęte układem tylko w przypadku, gdy świadczenie drugiej strony jest świadczeniem podzielnym i tylko w zakresie, w jakim druga strona spełniła świadczenie przed dniem otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego i nie otrzymała świadczenia wzajemnego.
Sprawdź też artykuł konwersja wierzytelności na udziały w spółce z o.o.
Jak wyglądają propozycje układowe dla wierzycieli w restrukturyzacji dewelopera?
W przypadku restrukturyzacji dewelopera propozycje układowe mogą zakładać kilka wariantów. Ustawodawca podaje kilka przykładów propozycji w treści art. 354 Prawa restrukturyzacyjnego:
Art. 354 [Zakres propozycji układowych]
1. Propozycje układowe mogą również obejmować:
1) wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
2) sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich;
3) określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;
4) zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.
Dopłaty przez nabywców lokali i dokończenie przedsięwzięcia deweloperskiego
Dopłaty w większości przypadków będą wymagać znalezienia nowego generalnego wykonawcy. Trudno bowiem zakładać, że deweloper, który utracił płynność finansową będzie zdolny do dokończenia budowy. W takiej sytuacji zalecane jest uzyskać kilka ofert celem ich porównania i weryfikacji. Nabywcy lokali będą mieć zarazem ograniczony czas na decyzję, albowiem oferty wykonawców mają zakreślony okres ważności. Po wyborze wykonawcy konieczne będzie wniesienie przez nabywców dopłat do każdego metra kwadratowego lokalu – w kwocie wskazanej w zaakceptowanej przez nabywców ofercie.
Zwrot środków wpłaconych przez nabywców
Propozycje układowe w restrukturyzacji dewelopera mogą również zakłada zwrot środków wpłaconych przez nabywców na poczet nabycia lokalu mieszkalnego. Zwroty takie w naszej ocenie są jednak nieopłacalne, albowiem od wpłacenia środków mogło upłynąć kilka lat. Inflacja zatem zrobiła swoje. Co więcej, jeśli nabywca posiłkował się kredytem hipotecznym to poniósł koszty odsetkowe. Konieczna będzie zatem analiza opłacalności tego rozwiązania. Może bowiem okazać się, że lepiej wybrać wariant dopłat i następnie zbyć lokal po przeniesieniu prawa własności na nabywcę.
Studium przypadku – wybrane problemy praktyczne w restrukturyzacji dewelopera
W ramach nadzorowanych postępowań pojawiło się wiele specyficznych zagadnień, które nie mogłyby się pojawić w postępowaniu restrukturyzacyjnym przedsiębiorcy nie będącego deweloperem. Nie będziemy opisywać wszystkich, gdyż ramy niniejszego artykułu są na to zbyt skromne.
Przeniesienie praw własności bez obciążeń i egzekucji komorniczej
W postępowaniu restrukturyzacyjnym jednej córki przedsięwzięcie deweloperskie jest już ukończone. „Wystarczy” przenieść prawo własności do lokali na nabywców. Problem jednak w tym, że jeden z wierzycieli handlowych wszczął postępowanie egzekucyjne z majątku spółki. W związku z tym w razie wydzielenia lokalu celem jego przeniesienia na nabywcę – dojdzie również do przeniesienia egzekucji na nowo wydzielony lokal. Konieczne jest zatem umorzenie egzekucji z majątku spółki. Powinno do tego dojść na skutek zatwierdzenia układu przez Sąd restrukturyzacyjny. Problem tkwi w tym, że egzekucję prowadzi wierzyciel, który nie jest objęty układem. Ergo zatwierdzenie układu nie spowoduje umorzenia egzekucji komorniczej. Jest to bowiem wierzyciel spółki matki, który dopisał się do egzekucji komorniczej. Egzekucja ta jest również prowadzona z majątku spółki córki (do której została wydzielona w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa inwestycja deweloperska). Mając na uwadze taki stan faktyczny konieczne jest umorzenie egzekucji na skutek rozmów poza układowych.
Wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa celem dokończenia inwestycji deweloperskiej
inwestycje deweloperskie. W ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa wnoszone są zatem do spółek nieruchomości, umowy deweloperskie wraz z innymi umowami związanymi z przedsięwzięciem deweloperskim. Zadaniem tak powstałej spółki jest przeniesienie praw własności do lokali na nabywców. Działanie takie z jednej strony jest zrozumiałe, pozwala bowiem odciąć inwestycję deweloperską od pozostałej działalności spółki, która ma problemy płynnościowe. Z drugiej strony wniesienie aportem inwestycji deweloperskiej do nowej spółki może rodzić szereg problemów. Mowa choćby o bezskuteczności czynności prawnej – w razie ewentualnego ogłoszenia upadłości spółki matki. Czynność taka może również utrudnić wręcz przeniesienie praw własności do lokali na nabywców. W szczególności, jeśli przed aportem dojdzie do zajęcia majątku spółki matki przez komornika sądowego. Dotyczy to sytuacji, gdy wierzycielem egzekwującym nie jest wierzyciel objęty układem.
Restrukturyzacja dewelopera – podsumowanie
Restrukturyzacja dewelopera może być bardzo skomplikowanym procesem. Jeśli wymagają Państwo rzetelnej obsługi swojej sprawy to zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Jako kancelaria z dużym doświadczeniem w zakresie restrukturyzacji i upadłości gwarantujemy należyte prowadzenie Państwa sprawy.
Może też Cię zainteresować artykuł jak wybrać kancelarię restrukturyzacyjną
O autorze
Kwalifikowany doradca restrukturyzacyjny specjalizujący się w restrukturyzacji przedsiębiorstw. W postępowaniach restrukturyzacyjnych pełni funkcję nadzorcy układu, nadzorcy oraz zarządcy sądowego. Pełni również funkcję syndyka w postępowaniach upadłościowych. Z powodzeniem nadzorował restrukturyzację dużych spółek kapitałowych, jak i działalności jednoosobowych.
Biegły z zakresu wyceny przedsiębiorstw i ekonomista. W swojej praktyce współpracuje z sądami restrukturyzacyjnymi oraz upadłościowymi. Reprezentuje również wierzycieli i dłużników w postępowaniach restrukturyzacyjnych i upadłościowych.
Od lat specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących niewypłacalności podmiotów gospodarczych oraz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. W swej praktyce dużą wagę przywiązuje do pogodzenia interesów dłużników oraz wierzycieli, co ma prowadzić do ograniczenia liczby ogłaszanych upadłości.